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2007年9月27日出台的“房贷新政”，是政府从资金入手实施“关门”调控的第一步。今年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，是以打击囤积土地为核心的重拳。
这两步看似平常的招数实则威力巨大，因为外部环境发生了变化。我们知道，2007年，出于对地价继续上涨的良好预期，一些房地产商已经囤积了大量土地。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，全国最大“地主”碧桂园，在2007年7月末的总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。倘若这股囤地风刹不住，仅土地升值给开发商带来的利润，就足以让开发商有足够的实力和耐心化解调控政策。因此，中央在密集出台政策时，不仅动用了法律手段、经济手段，还动用了金融手段和行政问责手段，力度前所未有。
一方面卡住资金口，一方面将权力与房产商剥离，这种调控终于产生了效果。从去年开始，政府规定土地使用证的取得要与土地出让金全额支付挂钩，不能分期支付土地出让金。这使得开发商的囤地成本大大增加。由于疯狂囤积土地，一些房地产商的资金显得捉襟见肘。据媒体报道，碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口，其囤积的土地10年也开发不完，遗憾的是，根据法律规定，土地两年不开发就将被无偿收回。
由此，开发商不得不走王石的路子，降价销售房屋，加快资金回笼，但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地，这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险，因为房贷新政而显现出来。与此同时，炒房者的成本也因房贷新政大大上升，门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是，国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。这并非说说而已，国务院明确指令国家发改委牵头，住房和城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动。
炒房热降温，实际上意味着有效供应的增加，这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力，促使房价回调；一方面是内部压力，促使房地产商不得不通过降价，加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此，一些开发商不得不通过自买自卖，制造供不应求的假象，以欺骗消费者，有的楼盘合同撤签率高达100%，可惜，这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来，政府将无偿回收部分土地，这些土地将来还会重新回到市常而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房，这难道又是一个巧合？
房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。
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